Plus values immobilières

Abattement sur les plus values immobilières, loi de finance 2018

Du fait de la hausse de la CSG (+1,7 point au 1er janvier), les gains tirés d’une vente immobilière (hors résidence principale) sont davantage taxés en 2018. La fiscalité pourra atteindre 36,20% contre 34,50% en 2017.

Mauvaise nouvelle pour les détenteurs de biens immobiliers (autres que la résidence principale) qui envisagent une cession en 2018.

 À compter du 1^er janvier, la taxation des plus-values immobilières passent de 34,5% à 36,2%. Un écart de 1,7 point qui s’explique par la hausse de la CSG au 1^er janvier. Le Revenu vous guide pour calculer l’impôt dû après la reforme des prélèvements. 

La personne qui vend un bien immobilier (résidence secondaire, etc) plus cher qu’il ne l’a acheté réalise une plus-value taxable. Contrairement aux autres revenus (salaires, revenus fonciers, plus-values boursières…), la plus-value immobilière supporte l’impôt l’année de sa réalisation. Le notaire chargé de la vente vous verse le prix de vente net d’impôt.

Exonération d’impôts sur la plus-value immobilière

L’exonération la plus connue est celle liée à la résidence principale. La plus-value est totalement exonérée, quels que soient le montant de la vente et la durée de détention du bien. Seule condition : être la résidence habituelle et effective du vendeur le jour de la vente.

Bon à savoir : les dépendances immédiates et nécessaires sont aussi exonérées. Sont concernés : les garages situés à moins d’un kilomètre de la résidence principale, les chambres de bonne situées dans le même immeuble.

Les ventes inférieures à 15.000 euros sont exonérées ainsi que, sous certaines conditions, les ventes réalisées par des non-résidents. Le Parlement a maintenu l’exonération applicable aux plus-values immobilières réalisées sur la première cession d’un bien, lorsque le prix de vente sert à financer l’acquisition de sa résidence principale. 

Last but not least : les députés ont adopté le 6 décembre 2017 un amendement du gouvernement qui exonère, en partie voire totalement, d’impôt sur la plus-value les propriétaires qui se séparent d’un terrain à bâtir dès lors que l’acheteur s’engage à y construire des logements.

L’abattement de droit commun est de 70% mais peut grimper à 85%, voire 100% en cas de programme immobilier ne comprenant que des logements sociaux. Cette disposition ne sera applicable que dans les zones A et A bis, autrement dit dans les zones très tendues en matière de logement.

Déterminer la plus-value taxable

La plus-value est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition.

Pour minorer votre plus-value, n’oubliez pas d’augmenter le prix d’acquisition des frais d’acquisition en tenant compte d’un forfait de 7,5% ou des frais réels (droits de succession ou de donation).

Vous pouvez aussi augmenter votre prix d’acquisition des travaux (hors travaux d’entretien et de réparation), ou retenir un forfait de 15%. Choisissez l’option la plus avantageuse pour vous.

Bon à savoir : si vous laissez des meubles (de l’électroménager par exemple), vous pouvez déduire du prix de vente, la valeur des biens laissés au nouveau propriétaire. Attention : vous devez être en mesure de prouver les montants que vous déduisez.

Estimer l’impôt dû

Une fois la plus-value déterminée, vous pouvez profiter pour durée de détention du bien. Pour en bénéficier, le bien doit être cédé plus de cinq ans après son acquisition.

Pour l’impôt sur le revenu (19%), l’abattement est de 6% pour chaque année de détention comprise entre la 6ème année et la 21ème année, et le taux passe à 4% pour la 22e année de détention.

Pour les prélèvements sociaux (17,2% à compter du 1^er janvier 2018), le taux est de 1,65% entre la 6ème année et la 21ème année, 1,60% pour la 22ème année de détention et 9% pour chaque année à partir de la 23ème.

Ainsi le bien est exonéré d’impôt sur le revenu après vingt-deux années de détention. Il faut attendre trente ans pour être totalement exonéré de prélèvements sociaux.

Depuis le 1er janvier 2013, une taxe supplémentaire s’applique aux plus-values imposables qui excèdent 50.000 euros. Le taux varie entre 2 et 6% selon le montant de la plus-value réalisée.

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